급격한 금리인상과 공사 자재비 인상등으로 인해
최근 신규착공이 크게 줄어든 상황입니다.
이렇게 착공이 감소하여 부동산 시장에 공급물량이 줄어들면
수요공급의 원리에 의해 곧 가격이 폭등할 것이라는 예상이 있는데요
결론부터 말씀드리면 아닙니다.
왜인지 근거를 들어서 하나씩 설명드리고
가장 중요한 내집마련 타이밍은 글의 마지막 부분에 있습니다.
유주택자 분들은 안보셔되 됩니다
분명한 사실은 앞으로 2~3년간
신규부동산 공급은 평년보다 감소할 것이라는 것입니다.
착공 인허가에 대한 데이터가 공개되었고 이에 따르면
평균보다 낮은 수준의 신규 아파트 착공이 시작되었습니다.
과거 5년간 서울의 신규 착공건수는 평균 3.8만 세대였습니다 .
하지만 24년 인허가 데이터에 따르면 1.5만 세대만이 공급될 것으로 예상됩니다.
25년을 지나 26년,27년이 되면 신규 공급물량은 크게 감소할 것입니다.
즉 새로 아파트를 건설해서 분양하고
시장에 공급되는 물량은 적어질 것이라는 의미입니다.
이렇게 공급이 줄어들면
얼마전에 있었던 2020년과 같은 급격한 부동산 상승장이 오는 것이 아닌가?
이번에는 또 놓칠수 없는데 내집마련을 해야하는 시기인가?
에 대해 고민하는 분들이 많으실 겁니다.
공급의 감소는 공급이 부족해진다는 의미일까요?
아닙니다
수요는 그대로 있는데 공급이 줄어든다면
공급이 부족해지겠죠 !
하지만 공급이 감소해도
수요가 더 크게 감소하면 과잉공급상태가 될 수도 있는 것입니다.
중요한 것은 공급이 감소하는 상황에서
부동산 매매 수요가 어떠한지 입니다
현재 부동산 시장의 상황을 살펴보죠
특례보금자리론의 영향으로
23년 상반기 부동산 가격이 하락을 멈추고
상승으로 전환하였으나
그 추세는 이어지지 못하고
매도 물량이 계속 증가하고 있는 상황입니다.
즉 수요가 받쳐주지 못하는,
사람들이 집값이 떨어질까봐
집을 사기 두려워하는 상황입니다.
이런 상황에서는
매매수요가 줄어들고
임차수요가 증가합니다.
즉 매매하는 것이 아니라 전세나 월세로 들어가는 비중이 높아집니다.
왜냐하면 가격이 떨어질까 무섭기 때문이죠
그래서 전세가격이 높아지는 것입니다.
실제로 23년 상반기 전세가격은 빠르게 상승하였습니다.
전세가격이 올라가면
매매가격을 밀어올리면서
곧 부동산 상승장이 나타나는거 아니야?
라고 생각하시는 분들 있으실 거에요
하지만 아닙니다.
과거 데이터를 보면 알 수 있습니다.
아래 그래프를 같이 보시죠
주황 선은 전세가격, 파란 선은 매매가격입니다.
초록색으로 박스 친 구간을 살펴볼까요?
주황선 전세가격은 상승하고 있지만
매매가격 파란선은 횡보하거나 하락하고 있습니다.
전세가격이 올라가면
매매가격이 올라간다?
그래프로 보신 것처럼
아닐 수 있습니다.
전세가격은 올라가지만
매매가격은 떨어지는 건 무슨상황인거냐?
앞으로 매매가격이 떨어질 것이라는 시장의 전망이 지배적인 상황인 것입니다.
그러니 거주를 해결해야 하는 사람의 입장에서는
직접 사서 들어가는 것보다는 빌려서 들어가는게 좋죠
가격하락을 피할 수 있으니까요 !
그럼 내집마련은 언제 하는게 좋을까요?
언제부터 시장이 상승한다고 보면 될까요??
아까 그래프를 좀 더 자세히 보면 알 수 있습니다.
그래프를 계속 보다보면
초록색 박스에서 조금만 오른쪽으로 시선을 옮기면
전세가격과 매매가격이 동시에
크게 상승하는 구간이 있습니다.
이 구간이 우리가 올라타야할 구간입니다
그리고 그 구간이 임박했음을 알려주는 신호는
"전세가율"입니다.
전세가율 = 전세가격/ 매매가격입니다.
동일한 아파트에 대해 전세가격이 4억원인데
매매가격은 8억원이라면
전세가율은 50%인거죠
전세가율이 높을 수록
매매로의 전환이 활발하게 일어납니다
왜냐하면 전세가격에서 조금만 돈을 보태면
아파트를 직접 매입할 수 있기 때문이죠 !
서울시의 전세가율 고점은 약 75%수준이었습니다.
생각해보세요
전세보증금이 7억5천만원인데
집주인이 전세금 1억원을 올려달라고 합니다
근데 2.5억원만 보태서 집을 직접 살 수 있다고 하면
한번 사볼까? 하는 생각이 들기 마련이겠죠
오늘 딱 한가지만 기억하시면 됩니다.
"전세가율 "
전세가율이 높아지면
전세가격의 상승이 매매가격의 상승으로 이어집니다.
하지만 낮은 전세가율에서는
전세가격의 상승이 매매가격의 하락으로 연결될 가능성이 큽니다
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18년만의 여의도 신축 아파트
여의도 브라이튼의 부동산 가치에 대해서도 알아보시면 도움이 되실거에요
참고글
한국의 부동산 시장은 국가의 경제 성장, 도시화, 인구통계학적 변화를 반영하면서 수년에 걸쳐 상당한 변화를 겪었습니다. 수도 서울은 부동산 시장이 급성장하는 글로벌 대도시로 두각을 나타내고 있습니다. 주거용 부동산에 대한 수요는 인구 밀도, 제한된 토지 이용 가능성, 주택 소유에 대한 문화적 선호 등의 요인이 복합적으로 작용하여 여전히 견고합니다. 한국 정부는 투기를 억제하고 주택 가격을 보장하기 위해 부동산 시장을 규제하기 위해 다양한 정책을 시행해 왔습니다. 그러나 시장 역학이 계속됨에 따라 이러한 노력은 어려움에 직면했습니다.