유네스코 세계유산 종묘 앞에 최고 142m 고층 빌딩이 허용되면서, 종묘 앞 고층 빌딩 논란이 뜨겁게 달아오르고 있습니다.
서울시는 “법적으로 문제 없다, 오히려 종묘를 돋보이게 한다”고 말하고,
국가유산청은 “세계유산 지위까지 잃을 수 있다”고 강하게 반발 중이죠.
지금 무슨 일이 벌어지고 있는지, 한 번에 정리해 드릴게요.
유네스코 세계유산, 역사·문화 이슈에 관심 많은 분
서울 도심 재개발, 세운상가·세운4구역 이슈 지켜보는 분
“문화재 보존 vs 도시 개발” 사이에서 헷갈리는 분께 이 글이 도움이 될 거예요.
종묘는 조선 왕과 왕비의 신주를 모신 우리나라 첫 유네스코 세계유산입니다. “고기한 단순과 조용한 위대함”이라는 말이 딱 어울리는, 장식 없이 긴 행각과 넓은 월대가 만들어내는 압도적인 공간감이 매력인 곳이죠. 종묘 제례와 종묘제례악까지 함께 세계무형유산으로 인정받을 만큼, 건축과 의례, 음악이 하나의 패키지로 살아 있는 특별한 공간입니다.
그런데 바로 이 종묘 정면 조망축 앞, 세운4구역에 최고 142m, 약 35층 규모의 고층 빌딩이 들어설 수 있게 되면서
논란이 폭발했습니다. 서울시는 “재개발 동력 회복과 녹지축 조성”을 강조하고,
국가유산청은 “세계유산 영향평가도 안 한 채 경관을 흔든다”고 맞서는 중입니다.
이 논란, 세 가지 포인트만 잡으면 흐름이 보입니다.
1. 왜 하필 ‘종묘 앞’인가 – 종묘가 가진 의미
종묘는 경복궁보다 먼저 지어진, 조선 왕조의 뿌리를 상징하는 국가사당입니다. 태조 이성계는 한양을 정하면서 궁궐보다 종묘·사직을 먼저 지었고, 역대 왕들의 신주와 공적을 기록한 책까지 이곳에 함께 모셨죠.
건축적으로도 평가가 엄청납니다.
- 19개 칸이 수평으로 쭉 뻗은 정전
- 가슴 높이에 펼쳐지는 넓은 월대
- 양옆으로 낮게 퍼지는 행각이 만들어내는 “팔 벌려 안아주는 듯한” 공간감
프랭크 게리 같은 세계적 건축가가 “이렇게 장엄한 공간은 파르테논 신전 정도를 빼곤 찾아보기 어렵다”고 말했을 정도예요. 종묘는 화려한 장식이 아니라, 비워 둔 여백과 긴 수평선으로 감동을 주는 공간입니다.
이 “여백과 조망”이 바로 이번 논란의 핵심이 됩니다.
종묘에서 남쪽을 바라볼 때 보이는 하늘, 낮은 건물들 너머의 멀리 열린 시선. 여기에 140m급 벽처럼 솟은 타워가 들어오면, 종묘가 가진 조용한 위대함의 느낌 자체가 달라질 수 있다는 지적이 나오는 거죠.
2. 세운4구역 142m 초고층 빌딩, 정확히 뭐가 바뀐 건가요?
먼저 숫자로 정리해 볼게요.
기존 높이 기준 (2018년 합의안)
- 종로변: 55m
- 청계천변: 71.9m
이 기준은 종묘 경관을 지키기 위한 타협안이었습니다. 그 대신 세운4구역 재개발은 수익성이 낮아지고, 사업은 20년 넘게 지연되며 주민·토지주들의 피로감이 극에 달했죠.
이번에 바뀐 높이 기준
서울시는 2025년 10월 말, 세운4구역에 대해 다음과 같이 고시했습니다.
- 종로변: 55m → 98.7m
- 청계천변: 71.9m → 141.9m
- 최대 약 142m, 최고 35~38층까지 가능
그리고 이렇게 주장하고 있습니다.
- 세운4구역은 종묘에서 약 170~180m 떨어져 있다.
- 법에서 정한 “역사문화환경 보존지역” 100m 밖이므로, 세계유산법상 규제 대상이 아니다.
여기에 대법원까지 “문화재 주변까지 확대해 규제하던 서울시 조례를 완화한 것이 위법은 아니다”라는 판결을 내리면서, 법적으론 서울시 손을 들어준 상황입니다.
정리하자면,
- 법적 기준: “100m 밖이니 규제 대상 아님” → 서울시·대법원 입장
- 세계유산 관점: “거리보다 조망·경관이 더 중요하다” → 국가유산청·유네스코 쪽 입장
둘이 정면으로 충돌하는 지점입니다.
3. 문화재 보존 vs 도시 정비 – 진짜 쟁점 3가지
3-1. “법은 문제없다” vs “세계유산 영향평가부터 해라”
국가유산청과 유네스코 측은 한 가지를 꾸준히 요구해 왔습니다.
“고층 건물이 종묘의 탁월한 보편적 가치(Outstanding Universal Value)에 어떤 영향을 미치는지, 세계유산 영향평가부터 하자.”
실제로 종묘가 세계유산에 등재될 때,
“경관에 악영향을 미칠 수 있는 인근 지역의 고층건물 인허가는 없음을 정부가 보장한다”
는 문구가 명시됐다는 내용이 여러 차례 보도됐습니다.
반면 서울시 입장은 이렇습니다.
- 국내법에 “세계유산 영향평가” 절차가 구체적으로 들어와 있지 않다.
- 세운4구역은 법정 보존구역 밖이므로, 영향평가 의무도 없다.
결국,
- 서울시는 “법 테두리 안에서 최대한 개발”을
- 국가유산청·유네스코 측은 “세계유산 약속을 지키기 위한 최소한의 안전 장치”를
각각 강조하고 있는 셈입니다.
3-2. “그늘도 안 진다” vs “역사 경관이 무너진다”
서울시는 “시뮬레이션 결과, 종묘에 그늘이 지지 않는다”고 말합니다.
또 세운상가를 철거하고, 종묘 앞에서 남산까지 이어지는 폭 100m 녹지축을 만들겠다고 강조하죠. “오히려 종묘를 돋보이게 하는 개발”이라는 주장입니다.
반면 국가유산청과 문화재 전문가들은 이렇게 반박합니다.
- 이 문제는 “그늘이 지냐, 아니냐”의 문제가 아니다.
- 수백 년 유지된 종묘 앞 수평 경관과 조망축(view corridor) 이 고층 빌딩벽으로 막히는 게 핵심이다.
- 종묘가 ‘위험에 처한 유산’으로 분류되고, 최악의 경우 세계유산 등재가 취소된 해외 사례(독일 드레스덴 엘베계곡, 영국 리버풀 해양산업도시)도 이미 존재한다.
즉,
- 서울시의 프레임: 일조·그늘·법적 거리
- 국가유산청의 프레임: 조망·심리적 스케일·세계유산 약속
서로 보는 ‘지도’ 자체가 다릅니다.
3-3. 주민·토지주 vs 정부·전문가 – 누구의 ‘손해’가 더 큰가
논란이 길어지는 사이, 가장 힘든 건 현장 주민과 토지주들입니다.
- 사업 지연으로 누적 채무가 7,250억 원에 달했고
- 생활비를 대출로 버티는 상황이라는 토지주들의 증언도 나왔습니다.
- “해외에도 문화유산 옆 고층 빌딩 사례 많다, 종묘 가치가 더 돋보일 것”이라며 법적 대응까지 예고한 상태입니다.
반대로 정부·전문가·시민단체 쪽에서는
“우리가 일시적 개발 이익 때문에, 국내 1호 세계유산과 그 상징성을 건 교환을 해야 하냐”
는 문제의식을 강하게 제기합니다.
결국 이 논란은
“도시 재생과 부동산 이익” vs “세계유산·문화적 자산”
어떤 가치를 더 우선할 것인가, 한국 사회가 선택해야 하는 질문으로 이어지고 있습니다.
4. 해외 사례가 말해주는 것 – 정말 ‘공존’만이 답일까?
언론과 토지주들은 일본 도쿄 황궁·도쿄역 주변, 런던·파리 등에서 문화유산과 고층 빌딩이 공존하는 사례를 자주 언급합니다.
하지만 여기엔 두 가지 함정이 있습니다.
- 일본 도쿄 황궁·도쿄역은 세계유산이 아닌 경우가 많다.
- 유네스코와 직접 맺은 ‘경관 보호 약속’ 수준이 다릅니다.
- 반대로,
- 독일 드레스덴 엘베계곡
- 영국 리버풀 해양산업도시
는 주변 개발·교량 건설 등으로 실제로 세계유산에서 삭제됐습니다.
즉,
“해외도 다 그렇게 하니까 우리도 해도 된다”
는 단순 비교보다는,
“우리는 어느 사례를 닮고 싶은가?”
라는 질문이 더 정확한 접근일 수 있습니다.
종묘 앞 고층 건물 논란은, 한국이 앞으로 **“개발 친화형 도시”**로 갈지, 아니면 **“세계유산 약속을 지키는 도시”**로 갈지 선택하는 시험대에 가깝습니다.
5. 앞으로 어떻게 흘러갈까 – 관전 포인트 3가지
- 세계유산 영향평가 도입 여부
- 지금까지는 권고 수준에 머문 영향평가를
- 법제화해서 의무화할지, 종묘 사건이 계기가 될 수 있습니다.
- 서울시·국가유산청·유네스코의 3자 협의 결과
- 서울시는 계획 강행 의지가 강하고
- 국가유산청은 “위험에 처한 유산” 등재 가능성까지 언급했습니다.
- 유네스코와의 협의 결과에 따라, 설계 변경·고도 조정·대안 제시 등 다양한 시나리오가 나올 수 있습니다.
- 다른 문화유산 주변 개발에도 미치는 파급효과
- 한 번 “법적으로 문제 없는 선”이 넓게 인정되면
- 다른 왕릉, 고궁, 역사경관 주변 개발에도 유사한 논리가 적용될 수 있습니다.
한 줄로 정리하면
종묘 앞 고층 빌딩 논란은 “142m짜리 건물 하나 짓느냐 마느냐”가 아니라,
한국이 세계유산을 대하는 태도와 도시의 정체성을 어디에 두느냐에 대한 선택입니다.
지금 당장 할 수 있는 액션 플랜
- 현장 직접 보기
- 종묘에 한 번 들러서, 정전 앞 월대에서 남쪽을 바라보세요.
- 지금의 시야와, 140m 빌딩이 들어선 후의 시야를 머릿속으로 비교해 보는 것만으로도 생각이 정리됩니다.
- 찬반 논리 둘 다 읽어보기
- 서울시·종로구·주민 측 입장(도시 정비·경제 논리)과
- 국가유산청·전문가·시민단체 입장(세계유산·경관 논리)을 모두 읽어보면
- 이 이슈를 “정쟁”이 아니라 “나의 도시 문제”로 볼 수 있습니다.
- 공청회·설명회·온라인 의견 참여
- 서울시와 국가유산청이 추후 열 수 있는 공청회, 설명회, 온라인 의견 수렴 과정에
- 시민의 목소리가 얼마나 모이느냐가 향후 수정·보완의 관건이 될 수 있습니다.
- 다른 문화유산 주변 개발 이슈도 함께 보기
- 김포 장릉 주변 아파트, 다른 왕릉·고궁 주변 개발 논란까지 같이 지켜보면
- 한국 도시계획의 큰 흐름을 읽을 수 있습니다
FAQ
Q1. 세운4구역 고층 개발, 이미 확정된 건가요?
A. 법적으로는 서울시가 고도 완화 계획을 고시했고, 대법원도 관련 조례 개정을 유효하다고 판단했습니다. 다만 국가유산청과 유네스코의 논의, 추가 사회적 논쟁에 따라 설계 조정이나 보완 조건이 붙을 여지는 남아 있습니다.
Q2. 진짜로 종묘가 세계유산에서 제외될 수도 있나요?
A. “무조건 취소된다”는 단정은 어렵지만, 가능성 자체는 열려 있다는 게 전문가들 의견입니다. 드레스덴 엘베계곡, 리버풀 해양산업도시는 주변 개발로 실제 세계유산 지위를 잃었습니다. 보통은 먼저 ‘위험에 처한 유산’으로 지정한 뒤, 개선이 안 되면 삭제를 결정합니다.
Q3. “해외도 문화유산 옆에 빌딩 많은데, 왜 우리만 난리냐”는 말은 맞나요?
A. 일부 도시(도쿄, 런던 등)는 문화재와 고층 빌딩이 공존합니다. 하지만
- 그 문화재가 세계유산이 아닐 수 있고,
- 세계유산인 경우에도 개발로 인해 실제 등재가 취소된 전례가 있습니다.
그래서 단순히 “해외도 하니까 우리도 하자”가 아니라, 우리가 어떤 선을 지킬지 스스로 기준을 세워야 한다는 게 핵심입니다.
Q4. 주민들 입장은 왜 이렇게 강하게 반발하나요?
A. 세운4구역 재개발은 2004년 지정 이후 20년 넘게 지연되면서
- 누적 채무 7,000억 원대
- 생활비를 대출로 버티는 가구
까지 나올 정도로 장기 표류 상황입니다. 주민·토지주 입장에서는 “이제야 수익성 있는 조건으로 재개발이 가능해졌는데, 또 막히는 거 아니냐”는 절박함이 있습니다.
Q5. 서울 시민 입장에서, 이 이슈를 어떻게 지켜보면 좋을까요?
A.
- “개발 찬성/반대” 이분법보다는
- 어떤 도시를 원하는지, 어떤 세계유산 정책을 지지하는지 기준을 먼저 세워 보고
- 그 기준으로 서울시·국가유산청·정치권의 움직임을 비교해 보는 것이 좋습니다.
향후 다른 문화유산 주변 개발까지 이어질 ‘선례’를 만드는 사건인 만큼, 장기적인 시선으로 보는 게 중요합니다.
참고할 만한 공식 자료 링크
세계유산이 개발로 인해 실제 등재 취소까지 간 사례를 정리한 유네스코 한국위원회 글입니다.